Aprenda como elaborar um contrato de compra e venda

- Tempo de leitura: 15 minutos.

Elaborar contrato de compra e venda não precisa ser uma dor de cabeça. Apesar de ser um instrumento jurídico e necessitar de um certo conhecimento técnico, seguindo alguns passos, é possível elaborar um contrato válido, eficaz e seguro para ambas as partes.

O contrato de compra e venda é um instrumento fundamental no momento de fechar um negócio de modo regular e seguro. É por meio desse documento que as garantias e obrigações de cada uma das partes do contrato são definidas de forma regular e objetiva. Ou seja, ele é um dos principais garantidores do compromisso firmado e da segurança jurídica do acordo.

Por carregar uma responsabilidade tão grande, é fundamental que sejam dedicados muita atenção e cuidado no momento da sua elaboração, para que nenhum detalhe passe despercebido. Isso vale tanto para os negócios que envolvem entrega de produtos quanto para a entrega de serviços.

Para facilitar o entendimento, preparamos este post com tudo o que você precisa saber sobre contrato de compra e venda. Acompanhe!

Afinal, o que é um contrato de compra e venda?

contrato de compra e venda é o documento que formaliza a troca de um objeto ou bem de qualquer natureza por um valor em dinheiro. Essa peculiaridade da compra e venda é muito importante: se não há presença de dinheiro na transação, o contrato entra em outro tipo de classificação.

Apesar de ter conceito simples, esse é o mais importante entre os contratos típicos do código civil, sob o ponto de vista de número de celebrações. O contrato de compra e venda é bilateral, ou seja, gera obrigações tanto para o vendedor (principalmente a de entregar o bem ofertado) quanto para o comprador (cumprir com o pagamento acordado pela troca).

O que não pode faltar no momento de elaborar um contrato de compra e venda?

Existem alguns fatores que devem ser tratados com muito cuidado no momento de elaborar um contrato de compra e venda para que não ocorram desentendimentos posteriores.

Por isso, apresentamos a seguir alguns itens que não podem faltar nesse tipo de contrato. Confira!

Descrição completa das partes

O primeiro ponto que exige atenção é a descrição completa das partes, já que existe diferença entre contratos para pessoas físicas e jurídicas.

Os dados da pessoa física devem ser:

  • nome completo;
  • CPF;
  • endereço;
  • contato;
  • estado civil.

No caso de pessoas jurídicas, as informações solicitadas são um pouco diferentes:

  • CNPJ;
  • endereço;
  • inscrição estadual;
  • dados dos sócios ou dos responsáveis pela negociação.

Todas essas informações são essenciais tanto para a responsabilização correta de cada parte quanto para facilitar o contato entre os envolvidos durante ou após a transação. É importante ressaltar que os dados são referentes a todas as partes envolvidas e não somente ao comprador ou ao vendedor.

Detalhamento do que está sendo negociado

Qual é o produto ou o serviço que está sendo negociado? Independentemente da natureza do bem, esse item precisa ser descrito de maneira minuciosa.

Em caso de produtos, descreva as características, como nome, modelo, cor, tamanho, ano de fabricação e validade. Caso se trate de um serviço, detalhe da forma mais completa possível as atividades que se compromete a realizar.

O principal objetivo do detalhamento é limitar o sentido do contrato, impedindo que aconteçam possíveis erros de interpretação e garantindo que as partes não tenham problemas em cumprir com suas obrigações inicialmente estabelecidas.

Apresentação dos preços e prazos

Após as partes e o produto ou serviço estarem devidamente identificados, é preciso descrever também os valores, as datas e as formas de pagamento. Para isso, determine o preço total da transação, mas não deixe de explicar todos os cálculos realizados para chegar à composição final do valor.

Em caso de produtos, é preciso envolver dados que vão desde o seu valor nominal até o frete e seguros utilizados. Nos casos de serviços, é necessário precificar cada etapa do processo, desde o valor destinado à mão de obra ao pagamento de tributos e outras despesas.

Os prazos devem ser referentes tanto ao tempo que o comprador tem para quitar o acordo quanto às datas de entregas. Os serviços mais longos devem ter também um prazo estabelecido de término ou de possibilidade de renovação.

Por fim, especifique o modo de pagamento, ou seja, se a transação será feita com dinheiro em espécie, cartão de crédito, boleto ou transferência eletrônica.

Cláusula de eleição do foro

O chamado foro de eleição também é outro elemento bastante importante para a elaboração de um contrato regular de compra e venda. Na prática, a definição desse foro significa que o contrato dispõe, de forma expressa, qual será o foro competente para solucionar possíveis demandas judiciais relacionadas ao negócio em questão.

Essa cláusula é essencial para evitar embates entre as partes quando for necessário ajuizar uma ação judicial para resolver qualquer questão relacionada ao contrato. Assim, caso haja o descumprimento do contrato, já se sabe onde a ação judicial deve ser proposta.

Para ficar mais fácil a compreensão, imagine que duas pessoas que residem em diferentes estados firmam um contrato de compra e venda de um objeto qualquer. Porém, o vendedor descumpre o contrato e entrega um objeto diferente do que foi adquirido pelo comprador. O comprador, então, para proteger o seu direito, deve acionar a justiça por meio de uma ação judicial.

No entanto, nessa situação, a dúvida que surge é sobre onde essa ação deve ser proposta: na localidade de domicílio do vendedor ou no domicílio do comprador? Para que esse tipo de dúvida não ocorra, é possível incluir no contrato de compra e venda o foro eleito pelas partes para solucionar eventual questão judicial.

Disposições sobre a arbitragem

Como dito, o contrato de compra e venda é o documento responsável por definir os direitos e deveres de cada uma das partes envolvidas na negociação. Assim sendo, quando um dos envolvidos na relação contratual descumpre os seus deveres, é muito comum que a parte lesada busque o Poder Judiciário para proteger o seu direito.

Contudo, como se sabe, os processos judiciais são lentos, morosos e altamente custosos. Por isso, a legislação brasileira permite a utilização de outros mecanismos de resolução de conflitos fora da esfera da justiça convencional, e uma delas é a arbitragem.

Nesse sentido, é altamente recomendável inserir no contrato uma cláusula para tratar sobre a arbitragem. Assim, é possível que eventuais demandas relacionadas ao contrato sejam solucionadas por um profissional especializado e imparcial, assim como seria um juiz.

Na prática, o árbitro exerce as mesmas funções de um juiz no processo, porém é uma modalidade de solução de conflitos mais célere e econômica, razões pelas quais é estimulada pela legislação vigente.

Inclusão de cláusulas contra riscos

Um dos motivos que mais reforça a importância desse tipo de contrato é sua capacidade de exercer a função de ferramenta para a gestão de riscos.

Por isso, esse documento deve abordar eventuais adversidades que possam ocorrer durante e após a transação, listando possíveis soluções para elas, como o ressarcimento em caso da entrega de produtos defeituosos ou da prestação de serviços fora do padrão de qualidade esperado.

O contrato de compra e venda deve ser uma ferramenta para prever e diminuir possíveis riscos. Para isso, devem ser discriminadas cláusulas de multas ou outras penalidades em casos de descumprimento parcial ou total do contrato.

Esse passo também é essencial para proteger o vendedor. Em casos de atrasos no pagamento, por exemplo, é possível cobrar taxas extras, realizar a interrupção completa do serviço ou solicitar a devolução do produto.

Uso de recursos digitais

Mesmo após a correta elaboração dos contratos de compra e venda, ainda é necessário passar por uma série de etapas burocráticas para torná-los juridicamente válidos. Algumas delas são a emissão de cópias para as partes envolvidas, a assinatura dos responsáveis e a autenticação em cartórios.

O que muita gente ainda não sabe é que é possível tornar esse processo muito mais ágil, simples e econômico— basta contar com o auxílio das ferramentas digitais certas.

Um excelente exemplo é a assinatura digital. Com esse recurso, os documentos podem ser validados por meio de qualquer dispositivo com acesso à internet e enviados pela rede para as partes interessadas. Por ser feita por meios eletrônicos, a assinatura digital assegura uma gestão mais eficaz de documentos, proporcionando melhor fluxo de informações entre as partes envolvidas.

Vale ressaltar que todo esse processo é assegurado por protocolos rígidos de acesso e criptografia de nível bancário, o que reduz consideravelmente a chance de extravio, quebra de sigilo e outros problemas comuns aos métodos manuais. Os Certificados Digitais são amplamente reconhecidos pela legislação brasileira, o que garante total validade jurídica dos documentos e das transações efetivadas dessa forma.

Quais as especificidades da compra e venda de imóveis?

Como vimos, existem diversos itens que precisam ser incluídos em contratos de compra e venda de forma geral. No entanto, quando se negocia objetos específicos, como imóveis, algumas particularidades precisam ser observadas para que o contrato seja regular e efetivo.

Diante disso, a seguir pontuamos algumas especificidades do contrato de compra e venda de imóveis que você precisa conhecer. Vejamos!

Descrição completa do imóvel

Uma das características essenciais do contrato de compra e venda de imóvel é a correta individualização do bem. Por esse motivo, é essencial que constem no contrato parâmetros que descrevam com exatidão o imóvel que está sendo negociado.

Nesse ponto, é importante adicionar a localização do imóvel, suas dimensões e propriedades limítrofes. No mais, é fundamental incluir a matrícula do imóvel, informação que é obtida junto ao Cartório de Registro de Imóveis da respectiva localidade do bem. Na matrícula, todas as características importantes do imóvel estarão presentes.

Descrição dos tributos e regularidade

O contrato de compra e venda de imóvel também precisa trazer uma descrição completa a respeito da sua regularidade perante os órgãos públicos, como a Receita Federal e a Secretaria da Fazenda do município, e também em relação a empresas prestadoras de serviços, como companhias de energia e fornecimento de água.

O objetivo é deixar a clara a existência ou não de débitos tributários ou por serviços prestados, definindo o responsável pela quitação dos débitos, caso existam. Nesse sentido, é importante anexar as certidões emitidas pelos órgãos competentes, seja para comprovar a não existência de dívidas, seja para comprovar a existência delas.

Detalhamento sobre os prazos de desocupação do imóvel

Outro elemento importante do contrato de compra e venda relacionado à imóvel é a definição de prazos para a desocupação do bem. Esse item é muito importante, sobretudo quando o imóvel está sendo utilizado pelo vendedor, ou por um terceiro.

Assim, ao ser definida a venda do bem, é recomendado deixar claro o prazo para a sua desocupação, caso ele esteja sendo utilizado. Dessa forma, o comprador tem, de forma precisa, a data em que poderá fruir do bem adquirido.

Verificação de dívidas pendentes pelo antigo dono

Ao se transacionar um imóvel, é fundamental que se verifique toda e qualquer pendência financeira existente em relação ao bem. É preciso averiguar se existem valores relativos a financiamento, se o imóvel não foi dado em garantia em outro negócio, se está atrelado a um processo de inventário e partilha, ou qualquer outra situação que impeça ou dificulte o exercício da propriedade pelo comprador.

O contrato deve deixar claro todas as situações dessa natureza, até para que se comprove que as partes agiram de boa-fé e em total acordo quanto à situação jurídica e financeira na qual o imóvel se encontra.

Termos de rescisão contratual

Por fim, é preciso ter em mente que o contrato deve ser passível de rescisão, sempre que os deveres das partes não são cumpridos ou quando não há mais interesse na negociação. No contrato de compra e venda de imóvel não é diferente. Assim, embora não seja uma característica exclusiva dos contratos envolvendo esse tipo de objeto, é essencial especificar as cláusulas de rescisão contratual.

Os termos de rescisão contratual, de forma simples, são as situações em que o contrato pode ser desfeito ou rescindido, desobrigando as partes das condições e deveres por ele impostas. Por exemplo, se a parte que se comprometeu a entregar o imóvel até determinada data não o fez, o comprador pode rescindir o contrato, não sendo mais obrigado a pagar o valor.

Portanto, como foi possível perceber, elaborar contrato de compra e venda exige uma série de cuidados para que tenha sua força reconhecida e garanta a total segurança das partes envolvidas no acordo. Fique atento aos pontos destacados e conte sempre com as facilidades oferecidas pela tecnologia, já que ela tem um grande potencial de otimização nesse tipo de tarefa.

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